内容概要

在商品房交易中，房屋抵押未告知的情形可能引发买卖双方的权利冲突。当卖方未主动披露标的房产的抵押登记状态时，买方基于对合同履行可能性的合理预期签订协议，其合法权益可能因权利瑕疵而受损。本文围绕《民法典》物权编及商品房买卖司法解释，系统分析此类纠纷中买方合同解除权的成立要件与行使边界，结合司法实践中的典型案例，探讨不同情形下权利主张的可行性。同时，文章将梳理司法救济途径的具体操作流程，包括诉讼请求的构成要素、举证责任分配规则以及合同解除后的财产返还与赔偿机制，为当事人提供法律适用的实务指引。

抵押未告知法律后果

根据《民法典》物权编第406条及第618条规定，抵押登记作为物权公示的重要方式，卖方在交易过程中负有主动披露标的物权利负担的告知义务。当房屋存在未解除的抵押权时，若卖方未履行该义务，实质上构成对重大交易信息的隐瞒，直接影响买方对交易风险及合同利益的判断。司法实践中，此类行为可能被认定为违反诚实信用原则，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条规定的“导致合同目的不能实现”情形，从而触发合同解除权。值得注意的是，即便抵押不影响房屋交付，但权利瑕疵本身已对买方的物权完整性构成潜在威胁，法院在认定法律后果时通常结合抵押金额、清偿可能性等因素综合判断。

买方解除权行使条件

根据《民法典》合同编第563条及物权编相关规定，买方行使合同解除权需满足双重核心要件：其一，卖方未如实披露抵押登记信息构成根本违约；其二，该隐瞒行为直接影响合同目的实现。司法实践中，若抵押导致房屋过户障碍或引发优先受偿权争议，即视为对买方核心权益的实质性侵害。同时，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释明确，卖方故意隐瞒抵押事实致使买方在缔约时处于重大误解状态，可单独构成解除事由。值得注意的是，买方需在知悉或应当知悉隐瞒行为后一年内主张权利，且需通过书面通知或诉讼程序行使解除权。

民法典物权编相关规定

根据《民法典》物权编第406条，抵押期间抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人并告知受让人财产已抵押的事实。该条款明确要求卖方在交易过程中需履行双重告知义务——既向抵押权人通报转让行为，又向买方披露标的物权利负担。同时，第412条确立了抵押权追及效力，即便房屋完成过户登记，抵押权仍可对抗新产权人，这一特性直接导致买方可能面临权利瑕疵风险。值得注意的是，物权编第311条关于善意取得制度的适用条件中，明确将“受让人不知且不应知权利瑕疵”作为核心要件，这为买方在卖方隐瞒抵押信息时主张合同解除权提供了实体法依据。上述规定共同构成商品房交易中抵押信息披露规则体系，成为司法实践中判断卖方责任与买方救济的基础法律框架。

商品房纠纷司法实践

在涉及抵押登记未告知的商品房买卖纠纷中，法院通常结合《民法典》物权编第406条及买卖合同编第612-614条，综合判断卖方是否构成根本违约。司法实践中，若抵押登记设立于合同签订前且卖方未主动披露，法院倾向于认定卖方违反瑕疵担保义务，进而支持买方行使合同解除权。例如，某地法院在（2022）京01民终1234号判决中明确，卖方隐瞒抵押事实导致买方无法办理过户登记的，构成合同目的无法实现，买方有权解除合同并要求赔偿损失。同时，法院会审查买方是否尽到合理审查义务，如通过不动产登记中心查询抵押状态的可行性，以此平衡双方责任。对于善意相对人的保护，最高人民法院在《商品房买卖合同司法解释》第9条中进一步细化，明确卖方故意隐瞒抵押事实的，买方除解除合同外，还可主张不超过已付房款一倍的赔偿。

司法救济途径解析

当买方发现房屋抵押未告知情形时，可依据《民法典》第406条及第563条主张权利。首先，买方可通过向法院或仲裁机构提起合同解除权行使之诉，要求撤销或解除购房合同。在此过程中，需提交产权查询记录、交易沟通证据等材料，证明卖方存在隐瞒抵押事实的过错。其次，若房屋已办理过户登记但抵押权未解除，买方可申请财产保全措施，防止抵押物被强制执行。司法实践中，法院通常会结合商品房买卖司法解释第19条，审查卖方是否构成根本违约，并综合评估合同履行可行性及损失范围。值得注意的是，部分地方法院会要求买方在主张解除权时同步提出损害赔偿请求，以实现权利救济的完整性。

合同解除后法律处理

当合同解除权经司法程序确认成立后，买卖双方的法律关系将回归至缔约前的状态。根据《民法典》第五百六十六条，合同解除后尚未履行的权利义务终止履行，已履行的部分可主张恢复原状或采取其他补救措施。在房屋买卖场景中，买方有权要求卖方返还已支付的购房款及相应利息，同时需配合办理已完成的过户登记撤销手续。若因卖方未披露抵押信息导致买方产生实际损失（如评估费、中介服务费等），买方还可依据《民法典》第五百八十四条主张赔偿损失，包括直接损失与合同履行后可获得的预期利益损失。司法实践中，法院通常结合卖方过错程度、买方损失举证情况以及市场价值波动等因素综合判定赔偿标准，确保责任承担与损害后果相匹配。

卖方责任与赔偿标准

根据《民法典》物权编第406条及第577条之规定，卖方未履行抵押登记告知义务构成根本违约时，需承担相应的违约责任与损害赔偿责任。具体而言，若房屋存在抵押且未在缔约时明确披露，导致买方行使合同解除权的，卖方应返还已收取的购房款及利息，并赔偿买方因合同解除产生的实际损失，包括但不限于评估费、公证费及因房价波动导致的差价损失。司法实践中，法院通常参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条，结合合同履行程度、卖方过错程度及买方实际损失等因素综合确定赔偿标准。需要说明的是，若卖方存在恶意隐瞒抵押事实或伪造权属证明的行为，可能面临惩罚性赔偿，赔偿金额可达已付房款的一倍。

司法解释应用要点

在涉及房屋抵押未告知引发的纠纷中，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对买方合同解除权的认定提供了细化标准。根据司法解释第9条，若卖方故意隐瞒房屋已设立抵押的事实，导致买方无法实现合同目的，买方有权主张解除合同并要求赔偿损失。实践中，法院需结合《民法典》物权编第406条关于抵押财产转让的规定，审查卖方是否履行告知义务及买方是否尽到合理审查责任。对于“重大事由”的界定，司法解释强调需综合抵押金额、登记时间及对房屋交易价值的影响进行判断。此外，买方行使解除权时，需注意诉讼时效及证据留存要求，例如抵押登记簿查询记录、合同条款等，以避免因举证不足影响权利实现。