内容概要
在房地产交易中，买方购买抵押房屋时，可能遭遇个人债权人不同意解除抵押的障碍。面对此类困境，买方可依据法律途径提出执行异议以维护自身权益，核心在于核实是否在法院查封前已签订合法有效的买卖合同并实现合法占有房产。符合特定法定条件时，买方有权请求排除执行，避免交易受阻。本文后续将系统阐述买方应对策略、执行异议成立的关键要件，以及依法排除执行的可行路径。
买方遇阻应对策略
当买方在交易过程中遭遇个人债权人因抵押房屋未解押而设置的障碍时，首要任务是保持冷静并采取积极、合法的应对措施。此时，买方应立即着手核实两项核心事实：其一，确认与卖方签订的买卖合同是否在法院对该房产采取查封等执行措施之前已经成立，并且该合同本身合法有效，不存在效力瑕疵；其二，需充分收集并固定证据，证明自身在法院查封前已经基于该有效的买卖合同，实际、合法地占有了该房产。同时，买方应主动与债权人进行沟通，清晰阐述自身权益的法律依据，并表明将依法维护权利的立场。若沟通未果，则需迅速准备完备的证明材料，为后续可能提出的执行异议申请奠定坚实基础。
执行异议关键条件
在申请执行异议时，买方必须满足特定法定条件，才能有效对抗债权人或法院的执行措施。首要要求是，在法院查封发生前，买方已与卖方签订合法有效的买卖合同，该合同需经双方真实意思表示且不违反强制性规定。其次，买方需在查封前实际合法占有该房产，证明其已行使使用权并排除他人干预。此外，买方还应提供支付房款的相关凭证，并确保未办理产权过户非因自身过错所致。这些要件共同构成执行异议成立的基础，旨在平衡交易安全与债权人权益。
依法排除执行路径
当买方满足特定法定条件时，可依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》向执行法院提出排除执行的请求。这条路径的核心在于严格证明自身权利优先于申请执行人的抵押权。买方必须清晰展示在法院采取查封等强制措施之前，其与卖方之间已经签订了合法有效的买卖合同，并且已经实际支付了全部或大部分购房款项。同时，至关重要的是，买方需要证明其在法院查封前已经基于该买卖合同对抵押房屋实现了合法占有。此外，买方还需证明未能完成房屋权属变更登记并非由其自身原因造成。只有同时满足上述全部要件，执行法院才会依法支持买方的执行异议，裁定停止对该房产的执行处分，从而为买方最终取得产权扫清法律障碍。
